投资房产移民葡萄牙 来算算你买的房子是不是贵了

　　随着葡萄牙黄金居留许可移民项目的日益火爆，部分投资者在完成购房手续并拿到房产地契后，发现房产地契上标有一项名为房产税务登记价值（Tax Registration Value, VPT）的价格，尤其部分房产地契上显示的这一价格与自己购买房产的实际价格相距甚远，进而产生很多疑惑和不解。难道葡萄牙的房子买贵了吗？

　　一、葡萄牙房产税务登记价值概念解读

　　葡萄牙房产税务登记价值（VPT）是葡萄牙政府相关机构根据房产税务号码进行价值评估进而得出的基础房产价值。葡萄牙房产税务登记价值会体现在财产税务注册文件中，包含房产概况、房产合法持有者以及所有与房产相关的信息。

　　简单来说，就是依照房产税务号码而进行价值评估后确定的房产价值，其主要目的在于防范房产税的偷减及内部交易，因此葡萄牙当地税务机关对财产税收设置最底线，保证交易双方在此“指导价”的基础上对房产进行交易，低于此价的税务行为或将面临罚款甚至起诉。

　　当然，葡萄牙政府机构会参照众多客观因素，比如房产地理位置、房产年限和面积大小等上文提到的影响房产价值的因素，定期更新相应房产的税务登记价值。

　　二、葡萄牙房产税务登记价值计算方法

　　葡萄牙居住类、商业类、厂房类及服务类地产的税务登记价值是根据以下公式计算得出：

　　Vt = Vc×A×Ca×Cl×Cq×Cv。

　　Vt：应纳税资产净值；

　　Vc：地产基值系数（政府仅提供此系数的平均值，无法代表房产的实际价值）；

　　A：房屋建筑面积加上超过建筑地面面积的总和；

　　Ca：建筑系数；

　　Cl：地点系数；

　　Cq：质量和舒适度系数；

　　Cv：建筑年限系数。

　　综上所述，葡萄牙房产税务登记价值（VPT）是指通过上文提到的法定公式计算得出的固定价值，其中的相关系数是基于过去一般性数据的测量和计算得出，是葡萄牙政府机构用于计算和征税使用的，并非代表房产的实际市场价值。

　　三、葡萄牙房产税务登记价值与房产市场价值概念不同

　　众所周知，房产的市场价值不是由任何公式计算得来，是受诸多经济因素，例如特定时期房产供应和需求比例、地理位置、房产面积、房产类型、建筑和装修质量及品质、房产配套设施等多重因素构成，乃至交通是否便利，周边是否有国际学校、购物中心、超市、高尔夫球场和社区定位等等方面。由此可见，葡萄牙房产税务登记价值与房产市场价值概念不同，两者也不具有可比性。

　　四、葡萄牙房产销售创记录

　　自葡萄牙政府于2012年推出葡萄牙“黄金居留许可”移民政策后，葡萄牙房产成为中国投资人实现海外资产配置的选择之一。根据葡萄牙移民局日前发布的数据显示，截止2016年2月底已有2833位投资者通过投资葡萄牙房产获得“黄金居留”身份，其中中国投资者为2345人，占比高达78.8%。

　　近年来，人民币国际化加速了中国人海外投资的热潮，投资房产移民葡萄牙增多，不动产市场的供需和地理位置也影响了葡萄牙房产的未来升值空间和销售走势。现阶段葡萄牙房产市场，尤其是里斯本大区，房地产交易异常活跃，价格飙升，投资者如果正确了解葡萄牙政府房产税务登记价格和市场交易价格的区别，便会对市场做出客观正确的判断，从而对投资的房产价值有了真正的了解。

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